为担保债权实现办理的预告登记，不享有物权期待权，不足以排除执行

最高法：为担保债权实现办理的预告登记，不享有物权期待权，不足以排除执行

♢ 案例索引：盛鸿投资公司与蜀通建设公司等申请执行人执行异议之诉案【（2019）最高法民申6881号】

♢ 裁判要旨：盛鸿投资公司主张，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持。但本案中，盛鸿投资公司与集洲房产公司签订《商品房买卖合同》的真实目的是为借款提供担保，双方并未建立真实的房屋买卖合同关系。盛鸿投资公司于2012年11月29日办理预告登记也是为了担保债权得以实现，并非为了实现物权转移，故盛鸿投资公司不享有物权期待权，其为了担保而办理的预告登记不足以排除执行。故二审法院认为盛鸿投资公司的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第三十条的规定，改判准予执行案涉房屋并无不当。

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申6881号

再审申请人（一审被告、二审被上诉人、执行案外人）：四川盛鸿投资发展有限公司。

被申请人(一审原告、二审上诉人、申请执行人)：四川蜀通建设集团有限责任公司。

被申请人(一审被告、二审被上诉人、被执行人)：四川省巴中市集洲房地产开发有限公司。

一审第三人（被执行人）：成都润洲房地产开发有限公司。

一审第三人（被执行人）：四川润洲商业经营管理有限公司。

一审第三人（被执行人）：殷绍普，男。

一审第三人（被执行人）：陈永生，男。

一审第三人（被执行人）：殷玉龙，男。

再审申请人四川盛鸿投资发展有限公司（以下简称盛鸿投资公司）因与被申请人四川蜀通建设集团有限责任公司（以下简称蜀通建设公司）、四川省巴中市集洲房地产开发有限公司（以下简称集洲房产公司），一审第三人成都润洲房地产开发有限公司（以下简称润洲房产公司）、四川润洲商业经营管理有限公司（以下简称润洲商业公司）、殷绍普、陈永生、殷玉龙申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省高级人民法院(2018)川民终1108号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

盛鸿投资公司申请再审称，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项的规定申请再审。事实与理由：（一）二审判决将合法的《商品房买卖合同》认定为让与担保属于事实认定错误。1.盛鸿投资公司、吴庆华与集洲房产公司通过《债务承担协议》完成了对各自债权债务的结算，各方同意以盛鸿投资公司承接集洲房产公司所欠盛鸿投资公司法定代表人吴庆华5500万债务的形式支付集洲房产公司购房款，购买了诉争的“润洲·金外滩”1号楼，并一直占有使用房屋至今。2.二审判决对盛鸿投资公司与集洲房产公司签订的《商品房买卖合同》补充协议中合同解除条款的性质认定错误。补充协议中约定集洲房产公司享有的合同单方解除权已经消灭，且在买卖合同的履行中因集洲房产公司的民事法律行为而发生变更，不应该作为评价商品房买卖合同性质的依据。3.即使2012年11月18日签订的《商品房买卖合同》具有让与担保的意思表示，但随着2014年12月17日双方签订了《交房协议》并变更了价格备案后，双方的法律关系已经变成了真实的商品房买卖合同关系。（二）二审法院对盛鸿投资公司占有、使用、收益、处分案涉房屋的事实认定错误。房屋占有是一种事实状态，集洲房产公司与盛鸿投资公司就房屋的交付专门签订了《交房协议》；一审过程中，集洲房产公司对房屋交付的事实也予以了确认；盛鸿投资公司在房屋交付之后对现场设置了围挡、在楼顶设置了招牌、悬挂了对外招租的广告、对外签订了租赁合同；而且盛鸿投资公司还因施工问题被行政机关作为房屋所有权人予以了行政处罚，充分证明了盛鸿投资公司对案涉房屋管理、控制、使用和收益的权利外观。（三）盛鸿投资公司所购“润洲·金外滩”1号楼已经办理预告登记，二审法院对于该重要事实未予认定，改判支持蜀通公司执行的请求，是对事实认定和法律适用的双重错误。（四）集洲房产公司在本案诉讼过程中明显违反民事诉讼“禁反原则”，应以其一审的意见为其最终意见。

本院经审查认为，盛鸿投资公司的再审申请事由不能成立。

一、关于盛鸿投资公司与集洲房产公司之间是否签订了合法有效的商品房买卖合同的问题

首先，对合同性质的认定应当以签订合同时当事人的意思表示为准，与当事人事后在诉讼中的陈述意见并无直接关联。盛鸿投资公司与集洲房产公司虽然于人民法院查封之前签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定盛鸿投资公司通过承担集洲房产公司欠吴庆华5500万元债务的方式，购买案涉房屋。但补充协议第六条明确约定，“在同时满足以下全部条件时，集洲房产公司有权单方解除主合同及本补充协议：1.在盛鸿投资公司取得所预售房屋预告登记证，且《债务承担协议》生效之日起2个月内；2.集洲房产公司将盛鸿投资公司支付的购房款全部返还；3.集洲房产公司无异议地支付了本协议约定的全部违约金；4.集洲房产公司已向本次买卖合同的居间人支付了全部居间费。”补充协议的第七条还同时约定，集洲房产公司在交付相应的违约金后其所享有的单方解除权的期限也可以相应顺延。上述约定表明，在签订《商品房买卖合同》及补充协议时，集洲房产公司与盛鸿投资公司之间的真实意思表示并非以转移房屋所有权为目的，而是通过订立房屋买卖合同确保集洲房产公司能够全部返还“购房款、违约金以及居间费用”，实际为确保集洲房产公司能够归还5500万元借款及利息。

其次，在案证据显示，集洲房产公司直至2014年9月仍持续向李时会、黄海虹以“还借款”“还款”“付利息”等名义支付款项并非居间费用，而是向盛鸿投资公司支付的5500万元借款利息，表明双方的借款关系直至2014年9月仍然存续，更加印证了《商品房买卖合同》及补充协议的担保属性。二审判决认定盛鸿投资公司与集洲房产公司之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议实际构成让与担保协议并无不当。

最后，盛鸿投资公司主张即使《商品房买卖合同》具有让与担保的意思表示，但在合同履行过程中，集洲房产公司未能满足合同解除权行使条件，双方已通过2014年12月17日的《交房协议》变成了真实的商品房买卖合同关系。经审查，集洲房产公司与盛鸿投资公司签订《交房协议》时，房屋并未完工，盛鸿投资公司同意以现状交付，并对未完工程自行组织施工与正常的商品房买卖关系不符；且签订《交房协议》的前一天，即2014年12月16日，一审法院才刚出具调解书，确认集洲房产公司向蜀通建设公司支付工程款及利息8368.5585万元，蜀通建设公司对“润洲国际一期工程”1号楼土建及主体工程等多栋建设工程享有优先受偿权。因此，盛鸿投资公司与集洲房产公司签订《交房协议》明显不具有善意。与此同时，从《交房协议》的内容看，双方并未有对借款本息进行结算，并转化为以房抵债协议的意思表示，房屋现状移交的事实也未能改变原来《商品房买卖合同》及补充协议的约定及让与担保的性质。因此，二审法院认定盛鸿投资公司与集洲房产公司在人民法院查封之前未签订合法有效的商品房买卖合同并无不当。

二、关于盛鸿投资公司对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益问题

盛鸿投资公司主张，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持。但本案中，盛鸿投资公司与集洲房产公司签订《商品房买卖合同》的真实目的是为借款提供担保，双方并未建立真实的房屋买卖合同关系。盛鸿投资公司于2012年11月29日办理预告登记也是为了担保债权得以实现，并非为了实现物权转移，故盛鸿投资公司不享有物权期待权，其为了担保而办理的预告登记不足以排除执行。故二审法院认为盛鸿投资公司的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第三十条的规定，改判准予执行案涉房屋并无不当。

综上，盛鸿投资公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回四川盛鸿投资发展有限公司的再审申请。

审判长　　马成波

审判员　　司　伟

审判员　　叶　欢

二〇一九年十二月三十一日

书记员　　隋艳红