关于农村宅基地纠纷的25条裁判规则

最高人民法院：关于农村宅基地纠纷的25条裁判规则

01、当事人提供的证据不能证明其对宅基地有合法的使用权，其与争议土地不具有直接利害关系，不符合土地权属争议的申请条件。

案例文号：（2018）最高法行申5291号

02、当事人未说明与其发生土地权属争议的个人或单位，其以使用宅基地多年为由要求行政机关进行单方确权，不符合土地权属争议的申请条件。

案例文号：（2019）最高法行申12588号

03、宅基地的所有权属于农村集体经济组织，农村集体经济组织成员可以依法取得宅基地使用权，宅基地使用权也因集体经济组织成员资格的丧失而丧失。当事人不具有农村集体经济组织成员资格，也不能继承宅基地使用权，其与争议土地不具有直接利害关系。

案例文号：（2017）最高法行申6780号

04、宅基地使用权主体是农村集体经济组织的村民，不包括城镇居民，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。宅基地实行“一户一宅”原则，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。当事人如果转为城镇户口，且已将原有宅基地转让他人，其与争议土地不具有利害关系。

案例文号：（2017）最高法行申6361号

05、原《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定:“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理。……，个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起30日内，向人民法院起诉。”当事人对宅基使用权的归属主张权利，属土地权属争议，该争议应先经过乡或县级人民政府处理，其直接向法院起诉要求判令行政机关确权，不符合法律规定。

案例文号：（2019）最高法行申6608号

06、在与民事法律关系交织状态下，土地权属登记背后的民事基础关系，属于另一法律关系，在没有当事人对其提出一并审理的情况下，应当由民事途径另案解决。对于权属争议，当事人可通过提起民事诉讼确立权利归属状态后，再由行政机关作出相应处理。

案例文号：（2018）最高法行申6790号

07、当事人诉称村委会对其房屋宅基地采取了“强迫借用”、“强制拆毁”、“强制收回”等行为，应属侵权案件，不属于《土地权属争议调查处理办法》规定的争议案件受理范围。

案例文号：（2019）最高法行申14472号

08、已转为城镇户籍，如何保护好宅基地？

裁判要旨：

本案中，经原审法院查明，涉案宅基地的使用权原系陆某平之父陆某益所有。上世纪50年代初陆某益离开原籍衡南县三塘镇群益村上山塘组（2001年5月调整划归衡阳市蒸湘区雨母山乡管辖），到衡阳市线带厂工作并转为城镇户籍，陆某平出生后一直随父母在衡阳市生活，亦为城镇居民。2000年，陆某春经陆某益同意，向相关部门申请拆除陆某益的旧房建设新房，衡南县政府为陆某春颁发了3405号证。2007年1月，陆某益去世。可见，陆某益作为非群益村村民对原房屋的所有权及涉案宅基地的使用权，因陆某春对原房屋拆除已经丧失，陆某平作为陆某益的继承人亦丧失对该土地相关权利的承继，故衡南县政府的颁证行为与其没有利害关系，其请求撤销3405号证，不具有原告主体资格。

最高院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，经原审法院查明，涉案宅基地的使用权原系陆某平之父陆某益所有。上世纪50年代初陆某益离开原籍衡南县三塘镇群益村上山塘组（2001年5月调整划归衡阳市蒸湘区雨母山乡管辖），到衡阳市线带厂工作并转为城镇户籍，陆某平出生后一直随父母在衡阳市生活，亦为城镇居民。2000年，陆某春经陆某益同意，向相关部门申请拆除陆某益的旧房建设新房，衡南县政府为陆某春颁发了3405号证。2007年1月，陆某益去世。可见，陆某益作为非群益村村民对原房屋的所有权及涉案宅基地的使用权，因陆某春对原房屋拆除已经丧失，陆某平作为陆某益的继承人亦丧失对该土地相关权利的承继，故衡南县政府的颁证行为与其没有利害关系，其请求撤销3405号证，不具有原告主体资格。一、二审裁定驳回陆某平的起诉，并无不当。陆某平再审请求确认雨母山乡政府与陆某春签订《拆迁安置补偿协议》无效并判令其重新与陆某平签订《拆迁安置补偿协议》，不属于本案的审查范围，本院不予支持。

案例文号：（2019）最高法行申84号

09、本村村民擅自以宅基地上房屋向非本村村民抵还借款的协议无效。

裁判要旨：

根据我国法律法规的有关规定，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同一般应认定为无效。当事人并非本村村民，其与该村村民签订的以房屋抵还借款的协议，违反了法律法规的规定，应当认定为无效。当事人基于以房屋抵还借款的协议而与征收部门签订的房屋征收补偿协议因缺乏合法的前提基础，故亦应归于无效。

最高人民法院认为，本案的审查重点系黄某请求仪陇县政府履行的房屋拆迁产权调换协议的合法性问题。根据我国法律法规的有关规定，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同一般应认定为无效。根据本案已查明的事实，黄某并非四川省仪陇县村民，其与该村村民签订的《关于以房屋抵还借款的协议》，违反了法律法规的规定，应当认定为无效。黄某基于《关于以房屋抵还借款的协议》而与四川省仪陇县新县城建设指挥部签订的《仪陇县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书》因缺乏合法的前提基础，故亦应归于无效。黄某请求仪陇县政府依约履行房屋征收补偿协议，一审判决驳回其诉讼请求，二审维持一审判决，并无不当。

案例文号：（2019）最高法行申368号

10、非本村村民购买宅基地上房屋后迁入户籍，可以享受村民补偿安置待遇。

裁判要旨：

非本村村民购得宅基地上房屋后，将户籍迁入该村，并在宅基地上居住生活。虽然涉案宅基地使用证因故没有换发，但仍合法有效，且当事人系经村组同意使用涉案宅基地，支付了地上建筑物款项，持有涉案宅基地使用证，是涉案宅基地的使用人。由于当事人户籍迁入在补偿安置方案规定的户口认定截止日期之内，因此应享受村民补偿安置待遇。

本院经审查认为，本案的争议焦点为中原区政府是否应当按照安置方案第四条第二款的规定就涉案宅基地对孙松森进行拆迁补偿安置。根据一、二审法院查明的事实，涉案宅基地证载使用者原为方红军，后由孙松森购得，并支付了该宅基地上建筑物款17万元。2007年12月10日，孙松森的户籍由柿园村迁入白寨村，并在涉案宅基地上居住生活。中原区须水镇白寨村村委会及白寨村第三村民组于2017年1月出具的证明载明：“此院已由方红军退回村里，现批给村民孙松森使用，暂时用原手续，以后换证时给予调换。”虽然涉案宅基地使用证因故没有换发，但仍合法有效，且孙松森系经村组同意使用涉案宅基地，支付了地上建筑物款项，持有涉案宅基地使用证，是涉案宅基地的使用人。安置方案第四条第二款规定：“村（居）民安置以村（居）民所持合法有效宅基地使用证为依据，可以选择按证或按人口计算回迁安置面积，回迁安置面积为建筑面积（含公摊面积）。”由于孙松森户籍迁入在《中原新区白寨片区改造拆迁补偿安置方案》补充规定（以下简称补充规定）规定的户口认定截止日期之内，是白寨村（居）民，因此符合上述安置方案第四条第二款的规定。中原区政府主张孙松森在白寨村不享受村民待遇，只能参照补充规定第六条第二款进行安置的主张不能成立。

案例文号：（2019）最高法行申1095号

11、非本村村民获得的宅基地合法性如何认定？

裁判要旨：

Ⅰ、只有农村村民才享有在集体所有土地上取得宅基地使用权的主体资格。非农业户籍人员，以及非本村村民，不享有在本村取得宅基地使用权的主体资格。且本村村民取得宅基地使用权，应当先行向集体土地所有权人和所属村民委员会提出书面申请，村民委员会批准同意后，还需经乡镇政府审批，方可取得集体土地建设用地使用证。

Ⅱ、当事人作为非本村村民，不具有农村户籍，不具备在该村申请宅基地的主体资格。同时，当事人获得集体土地使用权，未经法定程序批准、审核、核准，颁证行为违反法定程序。对于违法的行政行为，行政机关具有自我纠错的权力，其自行纠正违法给当事人颁发的集体土地使用证，不违反法律规定。

案例文号：（2018）最高法行申297号

12、外来人员在他人宅基地上建设房屋属于违法建筑。

裁判要旨：

首先，国家赔偿是对合法权益损失予以赔偿。行政机关违反法律规定，强制拆除违法建筑物，因当事人对违法建筑不享有合法权利，请求赔偿违法建筑物损失，人民法院不予支持。

其次，国家赔偿对直接损失予以赔偿。所谓“直接损失”，是指因违法行政行为造成当事人现实的，以及将来必得的合法利益损失。非因违法行政行为造成的损失，或者将来可得利益损失，均不属于“直接损失”范围，不予赔偿。土地、房屋征收过程中，为了充分保障被征收人的合法权益，被征收人根据合法、有效的征收补偿方案规定应当获得的奖励、补助，属于应予赔偿的合法权益直接损失。

非本村村民，无权在农村宅基地上建设房屋，其未经审批在他人宅基地上建设房屋并依据合作开发合同分得的房屋，应当属于违法建筑。对于违法建筑，征收时应当不予补偿。但是，为了平衡村民与外来人员的利益关系，加快征收进度，提高征收的总体经济效益，可以根据征收补偿方案的规定对此类人员给予补偿补助。

案例文号：（2019）最高法行赔申123号

13、空闲两年以上的宅基地，经县政府批准，村集体有权收回。

裁判要旨：

作为建设用地的宅基地，权利人取得集体土地使用权后，未按照批准的土地用途使用土地，造成宅基地空闲两年以上的，经村民会议讨论通过，报县级人民政府批准，集体经济组织有权收回宅基地使用权。冯柏健于2008年3月14日取得200号《集体土地使用证》。但是，至2013年仍未按照批准的用途在涉案宅基地上建设住宅，土地闲置已经超过2年，符合收回土地的法定条件。越塘合作社召开户代表会议，半数以上代表同意收回冯柏健的宅基地。鹤山市政府根据越塘合作社的申请，进行调查核实，依法举行听证会，作出3号收回决定，批准越塘合作社收回宅基地，主要事实清楚，适用法律、法规正确，符合法定程序。

本院经审查认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十五条第一款第（二）项规定，不按照批准的用途使用土地的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权。《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五十二条规定，空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权；已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第（六）项、第二款规定：涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……（六）宅基地的使用方案；……村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。第二十二条第一款规定，召开村民会议，应当有本村十八周岁以上村民的过半数，或者本村三分之二以上的户的代表参加，村民会议所作决定应当经到会人员的过半数通过。也就是说，作为建设用地的宅基地，权利人取得集体土地使用权后，未按照批准的土地用途使用土地，造成宅基地空闲两年以上的，经村民会议讨论通过，报县级人民政府批准，集体经济组织有权收回宅基地使用权。本案中，冯柏健于2008年3月14日取得200号《集体土地使用证》。但是，至2013年仍未按照批准的用途在涉案宅基地上建设住宅，土地闲置已经超过2年，符合收回土地的法定条件。越塘合作社召开户代表会议，半数以上代表同意收回冯柏健的宅基地。鹤山市政府根据越塘合作社的申请，进行调查核实，依法举行听证会，作出3号收回决定，批准越塘合作社收回宅基地，主要事实清楚，适用法律、法规正确，符合法定程序；江门市政府经过现场勘验、实地调查等程序，作出4号复议决定，维持3号收回决定，符合法律规定。一、二审判决驳回冯柏健的诉讼请求，并无不当。

案例文号：（2019）最高法行申5101号

14、宅基地空闲或房屋坍塌两年以上未恢复使用的应收回。

裁判要旨：

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五十二条规定，空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。也就是说，农村集体经济组织成员对宅基地享有使用权，且每一户只能对一块宅基地享有使用权，空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地应当由集体收回。本案中，翟高旺户于上世纪七十年代从争议地搬走后由村集体另行安置居住，其原先在争议地上所建的房屋也于1986年被争议地的承租人宁子轩拆除。翟高旺户在争议地上的房屋已经灭失，其对争议地不再拥有使用权，钦北区政府、钦州市政府考虑到东联村五小组作为集体土地所有权人同意将争议地部分划分给翟高旺户使用，作出11号处理决定书和49号复议决定，认定事实清楚，行政程序合法，适用法律正确。一、二审法院判决驳回翟高旺等七人的诉讼请求，并无不当。

案例文号：（2019）最高法行申5530号

15、农村村民出卖住房视为包括宅基地一并出卖。

裁判要旨：

根据《物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分，以及《土地管理法》第六十二条规定的精神及实践，农村村民出卖住房亦包括宅基地一并出卖。

本院经审查认为，根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七十条的规定，生效的人民法院裁判文书确认的事实，可以作为定案依据。蒋丽萍与蒋素芳、王兴元关于涉案三间房屋的买卖关系已经生效的（2002）桂市民终字第812号民事判决确认成立。又根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分，以及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定的精神及实践，农村村民出卖住房亦包括宅基地一并出卖。本案系同一农村村民之间的宅基地上房屋买卖，应视为宅基地一并出卖。兴安县政府根据生效的民事裁判文书确认蒋丽萍已将涉案三间房屋转让给蒋素芳、王兴元，并将争议的三间房屋所占的土地使用权，确权归蒋素芳、王兴元所有，未违反法律规定。桂林市政府复议维持，一审判决驳回诉讼请求，二审予以维持，均无不当。蒋丽萍的再审申请理由不能成立。

案例文号：（2020）最高法行申3011号

16、城镇居民到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”的法律后果。

裁判要旨：

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》〔国办发（2007）71号〕规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。当事人并非案涉房屋所在地的村集体经济组织成员，因此其与村集体经济组织成员合作建造案涉房屋，并未取得案涉房屋所有权，无权获得相应赔偿。

本院经审查认为，《中华人民共和国国家赔偿法》第二条第一款规定，国家机关和国家机关工作人员行使职权，有本法规定的侵犯公民、法人和其他组织合法权益的情形，造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》〔国办发（2007）71号〕规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。本案中，案涉房屋已被人民法院生效判决确认为违法建筑，且现有证据能够证明刘飚、高传久并非案涉房屋所在地的海坡村集体经济组织成员，因此高传久与赵振杰、赵振峰合作建造案涉房屋，并未取得案涉房屋所有权，不属于《中华人民共和国国家赔偿法》第二条规定的国家机关和国家机关工作人员行使职权侵犯其合法权益的情形，无权获得赔偿，故刘飚亦无权取得国家赔偿。一、二审判决驳回刘飚的赔偿请求和上诉，符合法律规定。再审申请人主张的再审事由不能成立，不应予以支持。

案例文号：（2020）最高法行赔申872号

17、城镇人口该如何保护好宅基地？

裁判要旨：

本案中，经原审法院查明，涉案宅基地的使用权原系陆某平之父陆某益所有。上世纪50年代初陆某益离开原籍衡南县三塘镇群益村上山塘组（2001年5月调整划归衡阳市蒸湘区雨母山乡管辖），到衡阳市线带厂工作并转为城镇户籍，陆某平出生后一直随父母在衡阳市生活，亦为城镇居民。2000年，陆某春经陆某益同意，向相关部门申请拆除陆某益的旧房建设新房，衡南县政府为陆某春颁发了3405号证。2007年1月，陆某益去世。可见，陆某益作为非群益村村民对原房屋的所有权及涉案宅基地的使用权，因陆某春对原房屋拆除已经丧失，陆某平作为陆某益的继承人亦丧失对该土地相关权利的承继，故衡南县政府的颁证行为与其没有利害关系，其请求撤销3405号证，不具有原告主体资格。

案例文号：（2019）最高法行申84号

18、宅基地在同村村民之间流转，应征得集体经济组织同意。

裁判要旨：

国家对农村宅基地的分配实行申请报批制度，以落实“一户一宅”的政策。宅基地在同村村民之间流转，也必须首先征得集体经济组织同意。

本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》及《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发[2004]234号）等规定，国家对农村宅基地的分配实行申请报批制度，以落实“一户一宅”的政策。因此，宅基地在同村村民之间流转，也必须首先征得集体经济组织同意。徐学俭去世后，经赵先菊申请，国花社区同意将涉案宅基地分配给赵先菊使用。高心起提交的证据不能证明其与徐学俭曾签订、履行房屋买卖合同，并征得集体经济组织同意，故高心起与被诉颁证行为没有行政法上的利害关系，不具备申请复议的资格。

案例文号：（2019）最高法行申7188号

19、不能以宅基地上的房屋系违法建筑为由不予补偿安置。

裁判要旨：

宅基地使用权是农村集体经济组织成员的一项基本权利，应当保障农村村民实现户有所居。陈某作为河南省信阳市平桥区刘洼村陈庙组村民，户籍一直未变动，应当依法享有该村集体经济组织成员的各项权利，包括宅基地使用权。陈某结婚后，其随迁入户的丈夫和所生子女亦均依法享有该村集体经济组织成员的各项权利。虽然其家庭长期在外居住生活，但并不因此丧失该村集体经济组织成员资格和宅基地使用权。尽管陈某等四人在未经批准的情况下建设房屋，所建房屋被认定为违法建筑并已被强制拆除，但仍享有宅基地使用权利，信阳高新区管委会应当基于陈某等四人合法享有的宅基地使用权对陈某等四人予以补偿安置。至于陈某等四人在该宅基地上是否有合法房屋，则是补偿安置过程中确定补偿标准的考量因素之一，信阳高新区管委会仅以陈某等四人所建房屋属于违法建筑、原住房已坍塌为由，拒绝给予陈某等四人补偿安置的主张不能成立。

案例文号：（2020）最高法行申13515号

20、原宅基地上或房屋因征收被拆除后又修建房屋，不具有合法利益。

裁判要旨：

当事人已就案涉土地及土地上的房屋签订过安置补偿协议，即使其所诉的被拆除的房屋客观存在，亦系其在原宅基地上或房屋因征收被拆除后又违法修建的房屋，行政机关拆除该房屋并未侵害当事人的合法权益。

本院经审查认为，本案的争议焦点为原审法院驳回霍某民的起诉是否正确。霍某民起诉请求确认洛龙区政府强拆霍某民两层房屋（面积430平方米）的行政行为违法。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条规定，提起行政诉讼应当有具体的诉讼请求和事实根据。本案中，因霍某民提交的证据不能证明洛龙区政府实施了拆除房屋的行为，故霍某民的起诉没有基本的事实根据。同时，根据本案查明的事实，霍某民已于2006年6月19日就案涉土地及土地上的房屋与原洛阳市洛龙区古城乡人民政府签订过安置补偿协议，即使其所诉的被拆除的房屋客观存在，亦系其在原宅基地上或房屋因征收被拆除后又违法修建的房屋，行政机关拆除该房屋并未侵害霍某民的合法权益。原审法院驳回霍某民的起诉并无不当。

案例文号：（2020）最高法行申13657号

21、《宅基地租赁协议书》是否有效？

裁判要旨：

广西壮族自治区田东县人民法院经审理认为：被告刘某法、韦某娥与吴某菊签订的《宅基地租赁协议书》，从约定的权利与义务内容，以及交易所指标的物分析，其民事法律关系本质上是双方关于刘某法名下的宅基地使用权的买卖合同，并非双方所称租赁合同关系，吴某菊所支付的“租金”10万元实为宅基地使用权的转让价款。根据《土地管理法》规定第二条第三款、第九条、第六十二条第一款等相关规定，本案所指的宅基地禁止买卖，非经法定程序，宅基地的使用权不得转让。且宅基地所有权属于农民集体，宅基地的使用权为该集体经济组织成员所专享，具有身份关联属性，用以保障农民的生活、耕作、居住权益的实现，非集体经济组织的成员无权取得该集体经济组织的宅基地使用权。吴某菊并非刘某法、韦某娥所在集体经济组织成员，据此认定该协议无效。

针对原告要求被告吴某菊拆除在宅基地上建造的建筑物、返还土地的诉请，法院认为，根据公平原则，应由签订《宅基地租赁协议书》双方另行妥善处理好损失赔偿问题后方才适合进行建筑物和土地返还问题的处理，故对刘某晓的该项诉请不予支持。

22、签订农村房屋买卖合同或宅基地买卖合同均无效。

裁判要旨：

现实生活中，与农民签订宅基地房屋买卖合同或者非同一集体经济组织成员签订宅基地房屋买卖合同，该行为违反了我国《土地管理法》的规定，扰乱了国家正常的土地管理秩序，因此所签订的农村宅基地买卖合同属于无效合同。同样，由于宅基地是集体经济组织为了保障居者有其屋而无偿准予符合条件的村民使用的土地，村民对其宅基地只有使用权，土地的所有权依旧归属于集体所有，所以宅基地不能随意卖出，买卖宅基地的合同，也因违反《土地管理法》、《农村宅基地管理办法》的相关规定而属于无效合同。

23、用“租赁合同”之名行买卖宅基地行为之实，不受法律保护。

裁判要旨：

刘某法、韦某娥与吴兰菊签订的《宅基地租赁协议书》明确约定：刘某法将房屋永久租赁给吴某菊，全部租金付清后，不管过多少年，该房产的利益均与刘某法无关。从约定内容可以看出，当事人之间的达成的真实合意是永久性转移农村宅基地使用权，而并非在租赁期限内单纯使用宅基地。且上述永久租赁合同约定明显违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于租赁合同的规定，属于买卖行为，应按照农村房屋买卖规则认定所谓的租赁合同是否有效。故法院认为，本案名为土地租赁合同纠纷，实为宅基地使用权纠纷。案涉宅基地买卖的行为未征得当地村委会的同意，也未到相关部门办理土地变更登记等手续，因此合同无效。

24、城市居民继承农村宅基地上房屋后，对因房屋引发的行政纠纷，是否具有原告资格？

裁判要旨：

应区分其户籍转换时间并结合继承房屋时间的先后予以分析。如果继承房屋时仍为农村产籍，之后变为城市户籍的，具有原告资格。如果农业户籍转为城镇产籍后继承房屋的，则其只能就宅基地上房屋享有权利。房屋存在的，具有原告资格。房屋翻盖或者灭失的，则丧失诉权。

根据《继承法》第3条第（3）项规定，房屋可以作为公民死亡时遗留的个人财产被予以继承，因此如宅基地上的房屋属于自建房屋，则该房屋因其拥有完全产权可以作为遗产继承，进行房屋产权的变更登记，对宅基地在房屋存续期间有使用权。

如继承房屋时继承人为农业户籍，继承之后变为城市户籍，对因房屋引发的行政纠纷，具有原告资格。因为宅基地使用权是特殊的用益物权，其不同于一般的财产权，其特殊性在于具有人身依附性和福利性，即只有具有集体经济组织成员身份才能取得且村民一般无偿取得宅基地使用权，在取得宅基地使用权后，享有长期占有、使用的权利。在继承房屋时继承人为农业户籍，即为集体经济组织成员，符合宅基地的申请条件，可以在经批准后取得所继承房屋的宅基地，同时拥有宅基地的使用权和宅基地上房屋的所有权。因此，对因房屋引发的行政纠纷，则继承人与所继承的房屋有利害关系，具有原告的主体资格

如继承房屋时继承人户籍已经变为城市户籍，其仅对宅基地上的房屋具有继承权，继承人非因继承而取得宅基地的使用权，且继承人非集体经济组织成员，不符合宅基地的申请条件。根据《物权法》第147条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定，我国实行房地一体主义。房屋依附于宅基地之上，房屋所有权与宅基地使用权具有不可分割性。根据 “房地一致，地随房走〞的原则，对其房屋所占用的宅基地因其所继承的房屋而拥有使用权，对因房屋引发的行政纠纷，则继承人与所继承的房屋有利害关系，一般具有原告主体资格。

但是，根据《士地管理法》第62条的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。城市居民不得占用农民集体士地建住宅。如果是当地的本集体组织的农民，继承的房屋自然坍塌，或人为扒倒，在符合一户只拥有一处宅基地，且不超过规定的宅基地的使用面积的情况下，可以继续使用这块房下的宅基地翻盖房屋。如果一户超过一处宅基地，将被农村集体经济组织收回。如果宅基地超过了规定的面积，翻盖时超过的部分也可能被农村集体经济组织收回。据此，城市居民继承的农村宅基地使用权是受限制的，没有当地农村集体经济组织成员身份，在房屋自然坍塌或人为扒倒之后，房下的宅基地便要由农村集体经济组织收回。因此，如果农业户籍转为城镇户籍后继承房屋，房屋翻盖或者灭失的，因房屋引发的行政纠纷，则丧失诉权。

25、外嫁女能否继承父母的土地流转收益？

裁判要旨：

《中华人民共和国农村土地承包法》第三十条规定：“承包期内，妇女结婚，在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地。”该法条表明，农村妇女土地承包经营权不会因在农村经济组织间的嫁娶、迁移等而丧失。农村土地承包合同权利人并不限于一定具有土地承包的农村集体经济组织的成员资格，只要具备农村集体经济组织成员资格即仍然享有农村土地承包合同的权利。土地承包方依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利，因土地流转取得的收益，属于合法财产。

本案诉争土地是以家庭为单位进行的承包经营、管理，收益各人所占的份额，在原被告父母去世后，其父母在该宗土地享有的流转所得收益，理应按照由原被告共同继承。