执行异议中关于“非因买受人自身原因”的理解

执行异议中关于“非因买受人自身原因”的理解

声明丨本站部分内容系转载，如您知悉或认为本站刊载的内容存在任何版权问题，敬请告知处理。

案情简介

债权人与王茂高等人民间借贷纠纷一案，法院作出民事判决，判决生效后，债权人向法院申请强制执行。在执行过程中，作出执行裁定，续查封被执行人王茂高名下位于陕西省神木市房屋。2019年2月27日，刘飞虎、李双霞向法院提出书面异议。2019年4月16日，法院作出执行裁定，驳回刘飞虎、李双霞的异议请求。刘飞虎、李双霞不服，向法院提起案外人执行异议之诉。

法院观点

本案的争议焦点是刘飞虎、李双霞就涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。

本案中，根据前述条件进行审查，刘飞虎、李双霞与王茂高签订的《购房契约》是2008年9月14日，且于2008年9月14日、2008年9月15日分两次支付购房款，王茂高前妻张某分两次出具收条对付款金额进行确认，并自购买房屋至今居住在涉案房屋。法院查封涉案房屋时间为2014年，故本案中刘飞虎、李双霞与王茂高签订合同、付款、转移占有房屋均在查封之前。本案应重点审查刘飞虎、李双霞与王茂高未办理过户手续是否存在过错、是否其二人自身原因所致。

法院认为，对于“非因买受人自身原因”的理解，一般而言，买受人只要向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出办理过户登记请求的积极行为，可以认定为符合该条件。

再审审查中王茂高到庭陈述，买受人购买房屋后，联系办理过户手续，因其在外地，不能配合办理。后来王某更换了两次手机号，证人张某的证言能够与之印证。故王茂高已认可买受人向其提出办理过户登记请求的积极行为，是王某原因导致未能办理。买受人对此已完成举证。目前亦无证据证明买卖双方存在恶意串通、虚假诉讼等损害张伟债权的情形。

故再审申请人的请求符合《执行异议和复议规定》第28条规定的条件，享有足以排除强制执行的民事权益。

法律评述

本案适用《执行异议和复议规定》第28条的规定，如主张成立需符合四个条件，其中之一在于“非因买受人自身原因未办理过户登记”，再审改判的主要理由也基于此，在高院审理阶段因出卖人未到庭，因事实存疑，故对买受人的诉请未予支持。

最高院在改判同时，也一定程度上对该项规定做了司法解释，即“一般而言，买受人只要向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出办理过户登记请求的积极行为，可以认定为符合该条件。”。

在司法实务中，为避免或降低上述购买房屋的风险，需约定好过户登记的配合义务及违约责任，实际履行中也需积极主张，并保留要积极主张的相关证据，以便充分说明“非因己身原因”。

相关法律规定

执行异议和复议规定

第28条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

案例:最高法民再361号