按揭商品房不能交付的，购房者无须继续偿还剩余按揭款

最高法：按揭商品房不能交付的，购房者无须继续偿还剩余按揭款

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王某与建设银行金融借款合同纠纷

民事再审改判案

裁判要旨：

在按揭商品房买卖合同被解除，且在购买者对合同解除无过错的情况下，如仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

案情简述：

2015年8月12日，王某与越州公司签订《商品房预售合同》，约定以1500万元的价格购买越州公司开发的某处商品房，王某首付700万元，剩余800万元选择按揭支付，合同约定房屋应于2015年10月18日前交付。

2015年8月14日，王某与建设银行、越州公司签订《借款合同》，约定王某向建设银行借款800万元，借款期限十年，贷款年利率6%，借款人每月等额偿还本息。同日，三方还签署《房地产抵押合同》，约定以所购买的房产提供抵押担保，抵押期限同贷款期限。越州公司应按预售合同约定期限向王某交房，交房时须经建设银行书面同意。8月18日，建设银行取得案涉房屋他项权利证书。

王某向越州公司支付了首付款，建设银行将贷款支付给越州公司。此后王某陆续向建设银行偿还了本金90万元，利息60万元。

2015年10月18日，越州公司未能按约交付房屋，王某向人民法院起诉要求行使《商品房买卖合同》《借款合同》《房地产抵押合同》解除权，法院判决合同解除，越州公司应向王某返还首付款及王某已向银行偿还的贷款本金及利息，向建设银行偿还王某尚未偿还的剩余贷款本金及利息。

建设银行认为，王某作为《借款合同》的签署主体，即使合同被解除也不能免除其偿清借款的责任，遂将王某诉至人民法院要求其与越州公司共同承担剩余贷款的偿还责任。

裁判过程：

一审人民法院认为，根据王某起诉要求解除《商品房买卖合同》及相关合同的判决，应当明确建设银行对本案仍有诉权，但其要求王某与越州公司共同承担还款责任的依据不足。主要理由如下：

本案因越州公司未能按照合同约定向王某交付房屋，系因越州公司违约导致王某《商品房买卖合同》被解除，而随之签订的《借款合同》《房地产抵押合同》也因合同目的无法实现而被解除。

越州公司作为借款的实际收款人继续占有该贷款无法律与合同依据，理应将贷款如数返还给建设银行。如果让王某与越州公司共同承担还款责任，就意味着越州公司有可能继续占有、使用借款，显然不妥。

案涉借款约定抵押物为在建工程，没有办理产权证，实际上的抵押人是越州公司，应理解为建设银行对在建房屋享有抵押权。建设银行应当选择先行申请强制执行越州公司财产，特别是在越州公司无其他财产可执行时，建设银行仍享有对抵押物的优先受偿权，抵押物变现能够满足债权，建设银行无需另案起诉王某。

从风险防范的角度，建设银行应严格对借款人、开发商信用状况贷前调查、贷中审查、贷后管理。在担保方式选择上，应当对抵押物全面彻底审查。按揭贷款是一种相对低风险贷款，本质上属于抵押贷款。

本案建设银行回避越州公司的还款责任，回避抵押物处置变现，回避申请强制执行越州公司，直接向借款人王某主张与越州公司共同承担全部借款本息，存在补救措施不当，亦不能排除建设银行与越州公司恶意串通的可能，如果单独要求借款人承担共同还款责任，不仅与生效判决和商品房买卖合同司法解释精神相悖，而且无限扩大借款人责任。

因此，驳回建设银行的诉请，王某无需承担剩余贷款的偿还责任。

建设银行提请上诉，二审法院认为：根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定，作为商品房出卖人的越州公司将其收到的王某购房贷款本息返还给建设银行，从法律关系上说是购房人王某委托越州公司向建设银行归还贷款本息，越州公司所还款项就是购房人王某的还款，故王某作为《借款合同》主债务人的还款责任并未免除。

越州公司未依照生效判决向建设银行返还王某的贷款本息，王某对建设银行所负债务并未清偿，故双方之间的借贷法律关系并未消除，王某作为贷款返还的委托人，并未依据生效判决积极主张权利，其怠于行使权利的行为，造成建设银行债权受损，根据合同相对性原则，建设银行要求王某承担还款责任符合双方合同约定。王某承担还款责任后，并不影响其向越州公司主张返还的权利。

二审遂判决王某仍需承担偿清建设银行剩余贷款的还款责任。

王某申请再审，最高人民法院于2019年5月提审本案，该院审理认为：因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建设银行，王某不负有返还义务。

《借款合同》条款要求王某在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理的加重了王某的责任，根据《合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，相关条款对王某不具有拘束力。

关于按揭商业贷款模式下各方当事人权利义务关系问题，因越州公司违约不能交房而致各方合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王某支付的首付款及建设银行的按揭贷款；建设银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王某的债权；王某未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王某对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

最终，最高法院裁判，撤销二审，维持一审法院判决，王某无需承担偿还剩余贷款的责任。

本案是一起就按揭购房交易中开发商不能交房时，购房人是否仍需承担偿还剩余贷款责任进行大讨论的案件。

该案的判决结果曾引起了巨大的轰动效应，在该案判决前，司法判决的主要观点仍是基于合同相对性原则，判决仍由购房人承担金融还款责任，购房人享有事后向开发商追偿的权利。本案一改原有的判决思路，从交易结构分析到理论阐述进一步推及到社会公平的效果都称得上可圈可点，自此以后那些既没有拿到房子，又要继续背负贷款的购房者们不乏奔走相告者，许多贷款人终于能够长舒一口气，该案可以说是实实在在地改变了许多家庭的命运。

不过，回过来看本案，或许如果在解除合同的诉讼中建设银行一并提请了要求购房者承担责任的诉讼，这一法律问题很可能就在原审中被忽略了。正是由于建设银行的“疏忽”，使这一问题被列为单一的案件进行审查，于是有了我们今天看到的可以称之为经典的判决文书。

实现公平、正义的道路离不开锲而不舍的努力，有的时候也只是要等待一个合适的机会，这个过程或许会艰难而漫长，但请一定要相信光。

案例索引：(2019)最高法民再 245 号