商品房在未经竣工验收的情况下，购房人是否可“合法占有”并排除强制执行

最高法：商品房在未经竣工验收的情况下，购房人是否可“合法占有”并排除强制执行

来源 | 民事审判

【裁判要旨】人民法院在查封争议商品房前，该商品房所属建设工程虽未竣工验收，但已实际交付。该工程所在小区的物业公司与购房人办理了商品房交接手续，建立了物业服务关系，购房人对该房屋实际占有使用，原审判决据此认定购房人在人民法院查封前已合法占有房屋并无不当，对方当事人关于购房人违法占有使用的申请再审理由亦不成立。

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2020）最高法民申5586号

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：宁夏庆华小额贷款有限公司。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：黄思江。

原审第三人：宁夏银德房地产开发有限公司。

再审申请人宁夏庆华小额贷款有限公司（以下简称庆华小贷公司）因与被申请人黄思江、第三人宁夏银德房地产开发有限公司（以下简称银德公司）案外人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区高级人民法院（2020）宁民终268号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

庆华小贷公司申请再审称，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第六项规定申请再审。1.黄思江在诉讼中提交《物业管理服务协议》和《安全责任书》系2017年5月与中卫市祥辉物业管理有限公司签订，但不存在中卫市祥辉物业管理有限公司，只有与其名称相近的中卫市祥辉物业服务有限公司，且该公司成立于2018年11月14日，2017年5月签订协议时该公司没有成立，黄思江提交的证据系伪造。2.案涉工程在执行案件立案后仍未竣工验收，属于在建工程，原判决以未交工的在建工程支持黄思江的合法占有违反法律规定。

黄思江提交书面意见称，中卫市祥辉物业服务有限公司曾以“中卫市祥辉物业管理有限公司”名称申请设立登记，未获批准，其名称的变化不应影响实体责任的承担。案涉工程已实际交付使用，黄思江2017年5月15日占有使用案涉房屋合法有效。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回庆华小贷公司的再审申请。

本院认为，本案应审查的主要问题为：黄思江对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

庆华小贷公司申请再审称，不存在“中卫市祥辉物业管理有限公司”，案涉证据系伪造。经审查，中卫市祥辉物业服务有限公司认可其在设立前以“中卫市祥辉物业管理有限公司”名义与黄思江签署物业管理服务协议并实际履行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》第三条第一款“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，中卫市祥辉物业服务有限公司的认可行为系对公司设立前法律行为效力的追认。故相关证据真实、客观，庆华小贷公司该项申请再审理由不成立。此外，案涉工程在人民法院查封前虽未竣工验收，但已实际交付。2017年5月15日，中卫市祥辉物业服务有限公司与黄思江办理交接手续，建立物业服务关系，对案涉房屋实际占有使用，原判决据此认定黄思江在人民法院查封前已合法占有案涉房屋并无不当，庆华小贷公司关于黄思江违法占有使用的申请再审理由亦不成立。

综上，庆华小贷公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回夏庆华小额贷款有限公司的再审申请。

审 判 长　 何　莉

审 判 员　 陈纪忠

审 判 员　 姜远亮

二〇二〇年十一月二十七日

法 官 助 理 贺双龙

书 记 员 陈小雯