购房人以其所购“商业办公”性质的房屋用于实际居住的，是否符合“所购商品房系用于居住”的情形并排除强制执行

最高院裁判观点：购房人以其所购“商业办公”性质的房屋用于实际居住的，是否符合“所购商品房系用于居住”的情形并排除强制执行

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【裁判要旨】虽然购房人所购房屋系“商业办公”性质，但根据在案证据，该房屋包括较为齐备的生活设施设备，具有居住生活用房的使用功能，购房人确系将其用于生活居住，且购房人名下在本市范围内无其他用于居住的房屋。据此，法院认定该房屋系用于居住生活符合客观事实，符合《执行异议和复议规定》第29条第2项关于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定情形，不存在适用法律错误。//

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2024）最高法民申3941号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：中国某某银行股份有限公司成都分行。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王某秀，女。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：余某佳，女。

第三人：四川某某投资有限公司，住所地四川省成都市高新区。

法定代表人：杨某。

再审申请人中国某某银行股份有限公司成都分行（以下简称某某分行）因与被申请人王某秀、余某佳、第三人四川某某投资有限公司（以下简称某某公司）案外人执行异议之诉一案，不服四川省高级人民法院（2023）川民终683号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

某某分行申请再审称，一、二审判决适用法律确有错误，认定的基本事实缺乏证据证明，请求撤销一、二审判决，改判驳回王某秀、余某佳的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由王某秀、余某佳、某某公司承担。

事实和理由：（一）案涉房屋在《四川省商品房买卖合同（预售）》以及房屋摘要信息中均明确为商业办公，王某秀、余某佳作为购房者，不属于“商品房消费者”的保护范围。一、二审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条规定排除某某分行对案涉房屋的保全查封，适用法律错误。1.案涉房屋系办公性质，土地属于40年产权的商服金融用地。王某秀、余某佳购买案涉房屋仅系一般买受人，并非“商品房消费者”。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条对“商品房消费者”进行了明确界定，该条仅适用于居住性质的房屋，且其指向的仅仅是房地产开发商所开发的预售商品住房，因此办公商业用房的买卖并无前述会议纪要第125条的适用余地。王某秀、余某佳不能依据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定排除本案执行。2.一、二审法院在查明案涉房屋性质为办公、且未安装天然气的情况下，仅因案涉房屋内装修配备有冰箱、洗衣机等设施设备，设置有厨房等功能区，即认定案涉房屋系居住生活使用，显然属于肆意扩大“商品房消费者”的范围，适用法律错误，导致判决错误。

（二）即使适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，王某秀、余某佳也未提交证据证明其符合“唯一住房”以及“已支付购房款”应当审查认定的标准。一、二审法院遗漏审查该等关键事实，从而认定王某秀、余某佳应适用“商品房消费者”予以保护，属于基本事实缺乏证据证明。1.一、二审法院未就是否系王某秀名下的唯一住房进行审查。2.王某秀、余某佳在合同明确约定应向监管账户付款、被告知房屋有抵押的情况下，仍不予适当履行合同付款义务，该不利后果不应由无过错的某某分行承担。故王某秀、余某佳举示的购房款支付凭证不能作为“已支付的价款”的依据，王某秀、余某佳应自行承担无法办理产权过户的风险和不利结果。

本院认为，关于某某分行主张原审适用法律错误，案涉房屋系“办公”性质，王某秀、余某佳不属于“商品房消费者”，不应适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定排除执行的问题。根据在案证据，案涉房屋包括较为齐备的生活设施设备，具有居住生活用房的使用功能，王某秀、余某佳确系用于生活居住，且余某佳在成都市范围内名下无其他用于居住的房屋。据此，原判决认定案涉房屋系用于居住生活符合客观事实，本案符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项的规定情形，并无不当，不存在适用法律错误。

关于某某分行主张原审认定的基本事实缺乏证据证明，王某秀、余某佳未按照合同约定向资金监管账户付款，故王某秀、余某佳举示的购房款支付凭证不能作为其“已支付的价款”依据的问题，根据现已查明的案件事实，王某秀、余某佳作为房屋买受人，在案涉房屋被查封前与某某公司签订了合法有效的商品房买卖合同，并已向某某公司名下账户支付了相应购房款，已符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的付款条件。故某某分行该项理由，缺乏事实和法律依据，不能成立。

综上，某某分行的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十三条第二款规定，裁定如下：

驳回中国某某银行股份有限公司成都分行的再审申请。

审 判 长　 何 君

审 判 员　 梁 清

审 判 员　 徐 超

二〇二四年九月十九日

法 官 助 理　 王 田

书 记 员　 梁 璐