未取得《商品房预售许可证》是否必然影响商品房购房合同效力

最高院：未取得《商品房预售许可证》是否必然影响商品房购房合同效力

【裁判要旨】

商品房预售行政许可制度设立的初衷是防止国家在国有土地上的利益受到非法侵害及保护消费者利益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，虽然开发商因欠缴土地出让金一直未取得商品房预售许可证，但根据原审法院查明事实，案涉房屋所在小区系棚户区改造项目，黑龙江省人民政府对该类小区不动产权证的办理确定了“先办证后追缴”的原则。案涉房屋所在小区已完成房屋权属登记问题建审意见会签程序，买受人缴纳了案涉房屋契税，哈尔滨市不动产登记中心亦于一审起诉前受理了买受人办理商品房买卖转移登记的申请。因此，在当事人向人民法院起诉前，案涉房屋已具备预售许可证明要件及办理不动产权证照的实质条件，使案涉房屋买卖合同的效力得以补正。

【案例索引】

（2021）最高法民申7172号李江、程栋等申请执行人执行异议之诉案

【基本案情】

李江申请再审称，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定向本院申请再审。主要事实和理由：（一）原审法院认定事实不清。1.辰坤公司至今未取得商品房预售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，程栋与辰坤公司签订的《商品房买卖合同》应依法归于无效。基于法律优先性原则，《哈尔滨市人民政府办公厅印发关于加快推进历史遗留建设项目不动产权证办理工作方案的通知》等文件效力不能优先于司法解释，案涉房屋虽具备办理不动产权证条件，但不能阻止李江对案涉土地的查封。2.程栋仅提交其与辰坤公司的《商品房买卖合同》，未提交其与刘勇的房屋买卖协议等二人之间有关联的证据，不能认定程栋为善意买受人及其继受了刘勇的权利义务。3.辰坤公司已于2015年4月15日登报声明公章丢失，故辰坤公司虽于2015年9月25日与哈尔滨翠悦物业管理有限公司（以下简称翠悦物业公司）签订《前期物业管理合同》，但翠悦物业公司并非由辰坤公司聘请，翠悦物业公司出具的《文化帝景进户缴费清单》《文化帝景入户单》不能证明程栋实际占有案涉房屋。（二）原审法院适用法律错误。案涉房屋登记在被执行的房地产开发企业名下，故应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议案件规定》）第二十九条之规定。

【争议焦点】

关于程栋是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益问题？

【裁判理由】

最高法院认为：

关于程栋是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益问题。李江以《商品房买卖合同》因辰坤公司未取得商品房预售许可证而无效、翠悦物业公司提供的证据不能证明程栋在查封前占有案涉房屋为由，主张程栋不享有排除执行的民事权益。

对于程栋是否在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同的问题。刘勇与辰坤公司在人民法院查封前签订了《文化帝景认购书》，该认购书具备案涉房屋位置、房号、面积、单价等主要内容，刘勇亦向辰坤公司支付了全部购房款，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，故《文化帝景认购书》应当认定为商品房买卖合同。后刘勇将案涉房屋转让给程栋，程栋支付了全部购房款，即承继了刘勇与辰坤公司之间以案涉房屋物权变动为内容的债权合同的权利义务，并与辰坤公司签订了《商品房买卖合同》予以确认。

对于合同效力问题，商品房预售行政许可制度设立的初衷是防止国家在国有土地上的利益受到非法侵害及保护消费者利益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，虽然辰坤公司因欠缴土地出让金一直未取得商品房预售许可证，但根据原审法院查明事实，案涉房屋所在小区系棚户区改造项目，黑龙江省人民政府对该类小区不动产权证的办理确定了“先办证后追缴”的原则。现案涉房屋所在小区已完成房屋权属登记问题建审意见会签程序，程栋作为消费者购房人缴纳了案涉房屋契税，哈尔滨市不动产登记中心亦于本案一审起诉前受理了程栋办理商品房买卖转移登记的申请。

因此，在当事人向人民法院起诉前，案涉房屋已具备预售许可证明要件及办理不动产权证照的实质条件，使案涉房屋买卖合同的效力得以补正。