黄某与某物业公司租赁合同纠纷再审检察建议案

黄某与某物业公司租赁合同纠纷再审检察建议案

【关键词】

房屋租赁合同纠纷 协商合同解除 后合同义务

【要 旨】

房屋租赁合同关系中承租人不履行租金交付义务，出租人有权依法解除房屋租赁合同。合同解除后，承租人有权取回租赁房屋内的物品，出租人应当履行通知、协助等后合同义务。出租人不履行或不当履行上述义务，造成承租人财产损失的，应当承担赔偿责任。

【基本案情】

2013年8月，黄某与某物业公司签订《租赁合同》，随后陆续签订《项目管理合同》《库房补充协议》等，黄某租赁商铺及库房经营“元町之味”拉面店。同时约定，承租人发生重大违约时，出租人有权解除合同，承租人接解约通知后五日内应将承租场所恢复至交接状态，否则出租人取得场所内物品所有权并有权任意处置。2016年1月起，双方因租金减免等问题产生争议，黄某未按期缴纳租金。

2016年4月，黄某与案外人签订购货合同，约定以20万余元出售其承租库房内的货物，交货时间为2016年5月5日，后因某物业公司阻碍其搬离库房货物，合同未履行。2016年6月2日，物业公司对案涉商铺及库房上锁。

2016年8月，某物业公司两次向黄某发函解除合同，要求黄某限期结清欠款、违约金等费用后搬离物品，否则视为放弃商铺内物品所有权。黄某发函要求告知具体搬离时间，某物业公司签收函件后未回复。

2016年9月，某物业公司委托公证处清点财物并拍照。后某物业公司将物品变卖并称出售价格为0.4万元。

2016年11月16日，某物业公司诉至成都市锦江区人民法院要求黄某支付拖欠租金、违约金等，黄某反诉某物业公司返还物品或赔偿损失等。庭审中，双方确认解除合同的时间为2016年5月31日。2018年7月25 日，锦江区人民法院一审判决黄某向某物业公司支付欠付租金及迟延支付违约金等，并酌定由某物业公司赔偿黄某25万元。双方上诉后，2019年1月21日，成都市中级人民法院作出二审判决，改判某物业公司支付黄某处置财物所得0.4万元，维持一审其他判项。

黄某不服二审判决，申请再审，四川省高级人民法院裁定驳回其再审申请。黄某不服成都市中级人民法院生效判决，向成都市人民检察院申请监督。

【检察机关履职情况】

成都市人民检察院通过查阅法院卷宗材料、与双方当事人充分沟通、检索类案等方式，精细化梳理案件事实节点、分层梳理案件法律关系，准确提炼原生效裁判在法律适用、论证逻辑等方面的错误。

成都市人民检察院经审查认为，本案有两个争议焦点，一是某物业公司是否有权处置物资，二是黄某是否应获得赔偿。为厘清某物业公司是否对案涉物资享有处置权，成都市人民检察院从法定和约定两层法律关系进行核实。就法定层面，因不满足留置权行使条件，某物业公司占有、处置黄某财产无法律依据。就约定层面，成都市人民检察院从合同约定内容、当事人行使权利的时间节点、方式等方面进行调查核实，查清：合同解除前，某物业公司即以行使留置权为由阻拦黄某搬离物品。合同解除后，某物业公司对商铺上锁，并单方变更合同约定的处置权条款，要求黄某结清欠款、滞纳金、违约金等才能搬离，后又单方清点物品并出售。期间，黄某多次要求归还财物，不存在怠于行使权利情形。

针对黄某是否应获得赔偿问题，成都市人民检察院结合法学理论、日常经验、交易习惯以及案件事实，认为本案某物业公司处置租赁物内财产违反对黄某的后合同义务。根据后合同义务，某物业公司在合同解除后应履行协助义务，协助黄某搬离租赁屋内个人财产；在委托公证清点和处置黄某的物品时，应当履行通知义务，保障其作为所有权人的知情权。某物业公司限制搬离并私自处置黄某的个人财产，违反了后合同义务，应当赔偿黄某的损失。

2020年6月5日，成都市人民检察院向成都市中级人民法院提出再审检察建议。2021年2月2日，成都市中级人民法院作出再审判决，采纳了再审检察建议，针对黄某反诉某物业公司返还物品或赔偿损失的诉请，改判某物业公司支付案涉物资赔偿款25万元。

【典型意义】

（一）践行精准监督理念，选择适当监督方式。民事裁判结果监督应立足整体法律价值，遵循法定性、必要性和适当性标准，精准选择监督方式。抗诉一般适用于法治理念、司法活动中有纠偏、创新、进步、引领价值的典型案件。对裁判确有错误但不具有典型性的案件，尤其是在裁判涉及多个判项，其中部分错误，但案件关键分歧或根本争议性问题并无错误的情形下，应优先选择提出再审检察建议，既有利于及时解决争议，又有利于检法沟通，统一裁判思维和尺度，实现精准监督。

（二）区分合同权利义务，准确认定民事责任。办理房屋租赁合同纠纷案件，要准确区分合同权利义务与后合同义务。承租人无正当理由未支付或迟延支付租金，在合理期限仍不支付导致合同解除的，双方基于租赁合同产生的权利义务关系归于消灭，承租人应承担违约责任。合同解除后，双方还应履行后合同义务，即当事人根据诚实信用原则应当履行的、旨在维护给付效果或者妥善处理合同终止事宜的附随义务，通常表现为通知、协助、保密等义务。一方当事人不履行后合同义务给另一方当事人造成损害的，应承担相应赔偿责任。

（三）有效平衡双方利益，促进诚信社会建设。检察机关办案应具有全局意识，通过监督司法裁判平衡各方利益关系，贯彻并弘扬社会主义核心价值观。当前，商业地产承租人因经营困难等原因提前退租、迟延支付租金等违约情形时有发生，理应承担法律及合同责任。但出租人不应利用物业管理优势妨碍或随意处置承租人财产，否则会激化各方利益冲突，造成租赁市场的无序混乱。在分清各方责任基础上，检察机关应依法平衡利益，引导商业房屋租赁市场形成“共担风险、共度难关”的诚信发展风尚，树立行为准则，营造良好市场环境。

【相关规定】

《中华人民共和国民法典》第四百四十七条、第四百四十八条、第五百七十七条

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第二百一十五条

《人民检察院民事诉讼监督规则》第八十一条